Rifacimento Impianto Elettrico in Condominio a Bergamo

Il rifacimento dell'impianto elettrico in un condominio è un intervento complesso che richiede pianificazione, coordinamento e competenza tecnica. In questo caso studio analizziamo un progetto reale: il completo rinnovamento dell'impianto di un condominio di 12 unità abitative a Bergamo Centro, costruito negli anni '70.

Il Condominio: Situazione Iniziale

Edificio: Condominio di 12 appartamenti su 4 piani, costruito nel 1972
Problema: Impianto originale mai aggiornato, blackout frequenti, salvavita che scattano continuamente
Normativa: Impianto non conforme DM 37/08, assenza di certificazione, rischio sicurezza

L'amministratore ci ha contattato dopo l'ennesimo blackout generale. Il quadro principale aveva oltre 50 anni, i cavi erano in tessuto degradato, non c'era messa a terra adeguata e le colonne montanti erano sottodimensionate per i carichi moderni (climatizzatori, cucine a induzione, etc).

Fase 1: Sopralluogo e Progettazione

Il nostro tecnico ha effettuato un sopralluogo completo di 3 giorni:

• Verifica dello stato dell'impianto esistente (quadro, colonne, derivazioni)
• Misurazioni elettriche: resistenza di terra, isolamento, continuità
• Analisi dei carichi attuali e futuri di ogni appartamento
• Rilievo fotografico e documentazione completa
• Progettazione nuovo impianto a norma con dimensionamento corretto

Risultato: Preventivo dettagliato di 42.000 euro + IVA per rifacimento completo parti comuni, presentato in assemblea condominiale con relazione tecnica.

Fase 2: Approvazione e Pianificazione

L'assemblea ha approvato i lavori con maggioranza qualificata. Abbiamo quindi pianificato:

• Lavori in 4 weekend per minimizzare disagi ai residenti
• Distacchi programmati di max 8 ore per ogni intervento
• Comunicazione scritta ai condomini con 15 giorni di anticipo
• Gruppo elettrogeno di emergenza per utenze critiche (anziani, malati)

Fase 3: Esecuzione Lavori

Weekend 1: Quadro Principale e Messa a Terra

Sostituzione completa del quadro generale nel locale contatori. Installato nuovo quadro da 125A con:

• Interruttore generale magneto-termico differenziale
• 12 linee separate (una per appartamento) con magnetotermici da 20A
• Protezioni SPD contro sovratensioni
• Sistema di messa a terra conforme con dispersore ad anello e picchetti

Weekend 2-3: Colonne Montanti

Sostituzione delle 4 colonne montanti (una per piano) con cavi in rame da 6mm² protetti in corrugato:

• Tracce nei vani scala per passaggio nuovi cavi
• Installazione cassette di derivazione stagne a ogni piano
• Collegamento messa a terra su ogni piano
• Ripristino intonaci e tinteggiatura vani scala

Weekend 4: Collaudo e Certificazione

Test finali e rilascio documentazione:

• Misure di resistenza di terra (risultato: 18 ohm - eccellente)
• Test isolamento di ogni linea
• Verifica protezioni differenziali
• Rilascio Dichiarazione di Conformità DM 37/08 per parti comuni

Risultati e Benefici

Dopo il rifacimento, il condominio ha ottenuto:

• Sicurezza: Impianto a norma, rischio incendi/folgorazione azzerato
• Affidabilità: Zero blackout nei successivi 12 mesi
• Valore immobiliare: Aumento stimato 5-7% per certificazione impianti
• Assicurazione: Riduzione premio RC condominio del 15%
• Conformità: Impianto regolare per rogiti e allacci ENEL

Costi Dettagliati

Consigli per Amministratori

Se amministri un condominio con impianto datato:

1. Fai verificare l'impianto ogni 2 anni da un elettricista certificato
2. Pianifica il rifacimento con anticipo, evita interventi d'emergenza (costano di più)
3. Richiedi almeno 3 preventivi dettagliati con voci specifiche
4. Verifica che l'impresa sia abilitata e assicurata
5. Esigi certificazione finale DM 37/08 completa di schemi
6. Considera detrazioni fiscali (Bonus Casa 50% o Superbonus se abbinato ad altri lavori)